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Les opportunités du Grand Paris

Quelles vont être les conséquences du Grand Paris sur la qualité de vie des franciliens ?

L’arrivée de la ligne A du RER à Noisy-le-Grand en 1977 a bouleversé le destin de Marne-la-Vallée. Durant les vingt-cinq ans qui ont suivi, la population de cette ville nouvelle a bondi de 240 % et le nombre d’emplois de 390 %, selon la société de conseil en immobilier d’entreprise CBRE. Le prix des logements a suivi la même pente : le mètre carré y dépasse maintenant 3 300 euros, selon le site Meilleursagents.com.

La construction du Grand Paris, un chantier de 27 milliards d’euros étalé jusqu’en 2030, aura-t-elle le même impact sur les villes qui accueilleront l’une des 72 gares des trois nouvelles lignes de métro ? "La valeur des biens dans un périmètre d’un kilomètre autour des gares augmentera d’au moins 5 % à 10 %", prévoit Neil Green, analyste chez JP Morgan Cazenove. C’est pourquoi la validation, mercredi 6 mars, de la feuille de route du Grand Paris par le premier ministre, Jean-Marc Ayrault, a été accueillie avec satisfaction par les professionnels de l’immobilier. "Pour la première fois depuis la création du RER, nous disposons d’un schéma de transport financé à très long terme", se réjouit Serge Grzybowski, président d’Icade. Cette société foncière est, selon M. Green, celle qui profitera le plus du Grand Paris, car la plupart de ses actifs sont situés à moins d’un kilomètre de l’une des futures gares.

Si les professionnels se focalisent sur la construction de bureaux et de commerces, l’arrivée du métro valorisera aussi l’ancien. Quand une nouvelle gare ou des stations de tramway émergent, le réaménagement du tissu urbain par la construction de nouvelles voies d’accès, l’installation d’équipements publics, l’ouverture de commerces... change le visage des quartiers. La société du Grand Paris (SGP) estime que 7 000 à 11 000 logements pourraient être réalisés chaque année autour des 57 gares dont elle a la responsabilité, les 15 autres étant sous celle du syndicat des transports d’Ile-de-France (STIF). De quoi répondre aux attentes du gouvernement, qui prévoit la construction de 70 000 logements par an en Ile-de-France.

Au nord de Paris, la Plaine de France sera l’une des zones qui bénéficiera le plus du Grand Paris. Proche des autoroutes A1 et A86, la gare de Saint-Denis Pleyel assurera l’interconnexion entre le TGV, les RER B et D et le TER H. Autour de ce centre névralgique, comme autour du Stade de France, les bureaux domineront le paysage, mais des logements et des commerces y seront aussi construits. Pour un particulier, acheter un appartement dans cette zone, où le prix du mètre carré oscille autour de 3 000-3 500 euros, sera probablement un bon placement à un horizon de dix ans. "Si l’on se projette à vingt ans, c’est déjà Paris", glisse Damien Robert, directeur général de l’établissement public d’aménagement (EPA) de Plaine de France.

Saint-Ouen aussi ne manque pas d’atouts, mais les quartiers les plus proches du périphérique ont déjà flambé et se négocient à plus de 4 000 euros le m2. Les prix sont plus doux à Aubervilliers, où d’ambitieux programmes mêlant bureaux, logements et commerces sortent de terre, attendant le prolongement de la ligne 12. Plus à l’est, Le Bourget devrait profiter de sa connexion avec le RER B, la ligne 17 du Grand Paris express qui ira jusqu’à Roissy, et la rocade tram-train de 28 km allant de Sartrouville à Noisy-le-Sec, dont le premier segment sera inauguré en 2016.

Bien qu’idéalement situés sur le tracé de la ligne 16 du métro, Le Blanc-Mesnil, Sevran ou Aulnay-sous-Bois semblent aujourd’hui des paris risqués, même à long terme. Une gare ne suffira probablement pas à stimuler l’attractivité de ces agglomérations touchées de plein fouet par le chômage. Encore plus à l’est, Clichy-sous-Bois aura aussi du mal à attirer des acheteurs, même s’il ne faudra plus qu’une demi-heure pour parcourir les 20 km séparant la ville de la capitale par le rail, contre une heure et demie aujourd’hui. Pour bénéficier du dynamisme de Roissy, une option moins risquée consiste à investir dans une bourgade au milieu des champs, comme Louvres, dans le Val-d’Oise, à 2 km de l’aéroport, qui sera aussi accessible par le RER D.

Au sud de Paris, entre les vallées de l’Yvette et de la Bièvre, a démarré l’un des plus ambitieux chantiers du Grand Paris. Dans un cadre verdoyant, Paris-Saclay regroupera deux universités, onze grandes écoles (Polytechnique, Centrale, ENS Cachan...) et six organismes de recherche. A l’horizon 2025, plus de 20 000 enseignants-chercheurs et 30 000 étudiants travailleront sur le site. Pour les accueillir, 5 000 logements sortiront de terre sur le plateau de Saclay et 3 000 dans les villes au sud. Ceux qui auront acheté à Massy, Palaiseau, Gif-sur-Yvette ou Orsay profiteront certainement de leur désenclavement, le mètre carré y oscillant entre 3 500 et 4 000 euros. Autre option : acheter un appartement dans l’un des complexes destinés aux étudiants. Mais la demande locative ne sera au rendez-vous que si les promoteurs parviennent à créer une véritable "vie de quartier". Un défi sur une zone aussi étendue.

Certaines villes de la première couronne parisienne bien placées sur le tracé du Grand Paris devraient bénéficier d’un coup d’accélérateur. Villejuif, au sud, est un pari intéressant. Car à la gare Villejuif-Institut Gustave-Roussy se croiseront les lignes 14 et 15 du métro. L’attractivité sera renforcée par l’essor du Cancer Campus, consacré à la cancérologie. La construction de 2 000 logements est prévue sur les 70 hectares de la ZAC, qui regroupera des centres de recherche et des bâtiments universitaires. A 1,5 km du périphérique, le mètre carré y vaut deux fois moins cher qu’à Paris.

Le Monde Jérôme Porier

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